去广东惠州买房的人后悔了:3年跌30万,有人亏40万也要卖房离场 天天聚看点
发布时间:2023-06-20 12:52:53 来源:东方资讯

首付3万,在惠州买房

26岁的谭思远付了3万首付,拿下了惠州一套将近90平米的房子。


(相关资料图)

他是广西人,在东莞上班。去年有了买房的打算,但看了一圈东莞的房价,平均两万一平米,首付要五六十万,而他的预算只有三十万——他能拿出10万,还有20万要靠爸妈。被现实暴击之后,他只好放弃东莞,去看临近广州的增城,那里倒是首付只要三十万左右。父母劝他回老家买房,但他对未来人生的想象从来不在那里。察觉到父母不愿意出钱,买房的预算从30万又降回10万,他觉得买房的希望破灭了。

去年3、4月份,在中介的朋友圈,他第一次看到“买房送首付”的宣传。这个楼盘就在惠州,离他工作的地方有100公里,开车一个半小时。一开始惠州这座城市没有在谭思远考虑的范围内。他在东莞工作,去惠州看什么呢?他一直没去。

两个月后,他接到一个中介“语气很真诚”的电话——20万的首付,只需交3万定金。之后拿着和开发商签订的认购书去银行办理按揭贷款,半年之后,开发商会通过相应的渠道打给他17万,他拿着这17万,加上定金就可以交完首付。

谭思远将“首付三万买房”写成帖子发表在网络上,许多人来私信询问,有人觉得他有勇气有魄力,也有人觉得“现在买房就是被当韭菜割了”,而他周围的同事,在看到他的经历之后,开始考虑要不要去惠州买房。

广东惠州

“开发商帮你交首付”,这种在过去不可想象的事,正发生在惠州,一个谈不上繁华,但也绝对算不上偏僻的普通城市。当中国房地产市场持续二十年的高歌猛进走向终结,开始整体下行之时,会发生什么,发生在惠州的故事,又可以看成是一个城市样本。

惠州毗邻深圳,在许多宣传里,被称为“深圳的后花园”。2018年,深圳地铁14号线开工,这一条线通向惠州,周围的房价也随之水涨船高。房价先是轻易破万,然后直追两万,最好的房子每平甚至上探到两万八。那时,房地产商打出的广告标语是“一站深圳,两站香港”“为深圳人定制一座城”,开发商是不可能帮你付首付的,营销中心站满了人,买房“基本靠抢”,一次性首付五成的,排前面,首付三成的,排后面。

一名房地产销售回忆2020年惠州楼市的红火,她说,那时“傻子都能卖,只要你能把人带去售楼部就行”,上班第一个月,她就有开单,每个月平均能卖出三四套。在房价起飞之时,买房也可以是一次冲动消费:一位在大亚湾居住的业主,四川人,来惠州玩时,顺手就把房子买了。

2020年3月18日,广东惠州,楼市复苏,购房者在售楼处参观沙盘©视觉中国

但这样的烈火烹油在2021年戛然而止,疫情的封控让许多人无法跨城看房,整个行业变得冷冷清清。放开之后,一切也没有好转。5月26日,澎湃新闻发布一条《惠州楼盘打折创纪录最低4.8折》的新闻,惠州的楼盘备案价有的从每平米1.47万降到9千,有的地方售价直接卖7千。对此,大亚湾区房管局的回应是,房企降价属于市场行为,手续齐全可以正常网签。

曾经在房地产广告中被吹得天花乱坠的地理位置、城市配套、周边商场都不再重要,现在买房,主打的就是“性价比”。

但即使是骨折式降价,房市依然低迷,昔日的景象不存在了,现在的情况是“中介比客户还要多”。

据世联行数据,截止至2023年6月11日,惠州2023年住宅网签累计31333套,惠州市可售住宅约为151656套。若按近两个月惠州市网签新房的销售速度,目前的新房可售量约需2年才能被市场完全消化。

一位中介将楼市迅速下降的过程称为“沦陷”,他开始以一种新的方式推销房子,每天荐房的标题都带有“沦陷”两个字。“惠阳也沦陷了”“临深空港沦陷了”,再过一天是“(惠州)大亚湾也沦陷了”。

“没见过这么跌的。”

当惠州房市低迷之时,有谭思远这样的买房客逢低入场,就有更多人苦在其中。

买房4年后,陈亚后悔了。

2017年,她刚刚毕业,校招进了一家深圳的企业,就被家人催着在惠州买房。那时正值楼市的上升期,房价将近1.3万一平,她在惠州看中一套64平的房子,总价达80多万。

彼时买房更像是一种“效仿”行为——她的母亲只是看到朋友在惠州买了房,连忙也催着女儿买。陈亚没有惠州的公积金,只能走商业贷款,那时的房贷利率高达6.1%。家人帮陈亚付了首付后,她又贷款了56万。当时她的工资只有6千,房贷就占掉一半。

陈亚原先的打算是,买房之后,让老家的父母搬过去住,离她近一点,但后来发现这样并不现实。她在深圳租房,在惠州买的房子她一天没有住过。

广东惠州©视觉中国

出租也不是一个划算的选择,租金1600,装修费还需要一大笔,相当于租三年,装修费才能回本。两个月前,她刚刚还完房贷,但完全没有轻松感,陈亚所在小区的房价已经掉到了1万左右。而房贷利率也降到了3.9%,已经接近公积金贷款的水平。她按照最近的房价算,比当初购入时已经亏了30万。但自己的房产证办得晚,她又不能出手卖掉。

今年2月,惠州二手房限售政策从拿证3年调整为1年,据每日经济新闻,惠州的二手房挂牌量随之猛增,仅周末两天,贝壳平台上的惠州二手房挂盘量就新增超过6000套。但在房市不振之时,想把房子卖出去并不是一件容易的事。山东人赵平将房子挂出去两个多月,只有零星几个人来看。当初投资时设想的以租养贷没有实现,房子空了三年多,已经亏了三十多万。他感叹惠州的房价:“没见过这么跌的。”

东北人刘莉莉住在惠州大亚湾,前不久她听说邻居要卖房。她当时候很惊讶,试图劝他再等一等,他们小区旁即将新建一所学校,房子说不定有涨价的空间。但对方没有等下去,很快,这间一百多万的房子以80万左右的价格出售了,她听说对方家庭变故,付不起房贷,邻居再也没回来过。

后悔的情绪在一些购房者的心中蔓延。有时,也会显示到房地产中介的手机里。

房产销售蔡嘉慧常常在半夜收到购房者的消息,对方懊恼地说,自己的房子168万时他不肯卖,现在150多万没有人要。蔡嘉慧也无奈,“你的房子是挺好的,但是(别人)还有更好的选择是吧?”

惠州大亚湾©视觉中国

另一位房地产中介也经常收到客户的诉苦信息,说自己运气不好,买的房子亏了三十万。他只能安慰对方:“这不单单是你一个人。不着急用,就先放着等待市场回暖,行情好一点再出手,如果着急用钱,现在要卖的,该割肉还是得割肉。”

但内心中,中介们真的相信当地的房市还会回暖吗?一位年轻人在网络上纠结在深圳坪山还是惠州买房。她发帖让大家介绍惠州房源,评论里有许多惠州的房地产中介,他们的建议清一色成了“别来惠州”。

房市的萧条,首先传导向的就是中介行业。蔡嘉慧的同事自从去年11月份开了单,也就是卖出去一套房后,到现在再也没了生意。许多中介门店都关了门,干不下去的中介转行了,有人去跑了滴滴,有人进了工厂,还有人出去做了生意。

剩下的人工作变得更“卷”了。为了提升销量,蔡嘉慧开始去发传单,这是最古早的获客方式。整个人相比于之前,黑了一圈。后来她又开始进军短视频行业,白天拍摄、看房,联系客户,晚上忙着直播和剪片。她比朋友幸运一些,每月依然开1-2单。但她也有苦难言,2020年她同样在惠州买了房,她不敢轻易换工作,这份房地产中介成了她干得最久的一份工作。

在楼市火热之时,再没有比房产中介指着楼盘告诉你“我也买了一套”,更有说服力了。但“有福同享”转眼就成了“有难同当”,另一位房产中介也贷款在惠州大亚湾买了一套房子,在2018年上车。70平米,两室一厅,带装修,总价65万,月供三千。疫情期间,业绩不好,他要还房贷,就得找朋友亲戚“支援一下”。过去和同事们“大手大脚花钱聚餐”的日子不存在了,现在他开始自己做饭。

疯狂之后的楼市

过去,从外地来惠州买房的人可以大概分为几类:一类香港人,由于香港的房价过高,许多香港人看中了离香港只有40分钟高铁路程的惠州,买房养老;一类东北人,2017年左右,海南等地出台“限购”政策,广深的房价也在不断上涨。买不到房的北方人,也将目光投向了这里。

中介张文锋曾经遇到过资金雄厚的东北人,他在海南有一套房子,之后又来惠州买房,来的第一天就让张文锋带他去海景房看看。但海景房附近生活不便利,他听从张文锋的建议,回了市区买房——全款140万。

当然,投资客往往来自全国各地,他们实力雄厚,可以全款买房。即使资金不足,他们看上去拥有仍有充足的信心。他们深谙楼盘和市场,不需要中介介绍,想要什么房子,发给中介,让他们找到就行。其中许多人都靠着当时的红利挣到了第一桶金。

但如今时移势易,投资客退场,最后一类“深漂”的年轻人,也就是刚需成了买房主力——不想回老家,又对深广房价望而却步的年轻群体。深圳平均6万一平的房价,在惠州只要一万出头。

在房地产行业干了7年,接触了无数的购房者,在今年,刘文锋发现,现在刚需客的单子要达8成、9成。而2020年之前,投资客和刚需购房者的比例各占一半。

他明显感受到“购房者”的状态不一样了,“以前的客户看了喜欢,觉得差不多就能买,现在的客户会犹豫得更久,反复掂量。”

刚买房的那一个星期,谭思远整个人都是懵的。买房这件人生大事突然间就以一种快速而奇妙的方式尘埃落定。同时,他心里也充满了各种顾虑。担心失业供不起房贷,担心生病没办法挣钱。担心国际形势,也担心自然灾害。有时他会上网搜,“地震了震坏房子,银行理不理赔?”或者是“能不能正常交楼?”

而随着不断下跌的房价,昔日的投资属性不再,高价入手的房子,如今面临着两种命运——低价卖掉,或者自己居住。

那一套纯投资的房子最终没有给山东人赵平带来回报,相反,让他压力倍增。

房子是赵平的父母2019年买的,父母付了首付之后,他背上15年的房贷,每个月要交4500元。在青岛,他和妻子还需要供着另外一份房贷。惠州离家乡太远,他从未想去广东发展,如今看起来这只是一个失败的投资。

他们对这套房子的价值不再抱有期望,现在,他和妻子决定要一个孩子。他们计划是降价卖掉惠州的房子,将钱作为在青岛买另外一套房的首付。实在卖不掉,就自己留着。

陈亚也不再需要惠州的房子。后来,她遇到了现在的丈夫,丈夫在东莞有房,精装修,又靠近地铁口,居住起来比在惠州方便。他们并不需要两套房子。但她内心给自己的房子画了底线,如果价格跌破60万,她就不卖了,留着自己住或者给父母养老。

30岁的蔡嘉慧卖掉了她2020年买的房子,今年3月份挂牌出去,三个月后,她的房子刚被买走。她很直接,定价按照目前的市场价走,她很清楚,现在这个行情,不可能高于市场价。

最终,房子亏了40万。

“居住”而非“投资”,开始成为惠州买房客的共识。一些新的迹象也在出现,一位房产销售察觉到,在以前,总是一个男孩在快要结婚时,带一个女孩来看房。而现在,往往是女性独立过来买房。她们大概30岁左右,不愿意结婚生子,准备买一套给自己养老。

惠州一处房地产售楼处©视觉中国

一位客户告诉她未来的计划:在惠州买一套房子居住,考惠州的公务员,并在10年内提前把房贷还清,日后就在这里养老。

谭思远也是这么打算的,今年九月,他即将拿到属于自己的房子,那时,他打算离开东莞,在惠州找一份工作,定居下来。

◦ 陈亚、刘莉莉、赵平、谭思远为化名。

作者 | 崔頔 编辑 | 张瑞 出品 | 腾讯新闻 谷雨工作室

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和投资客不同,刚需群体买房要经过仔细的考察。每个群体都有不一样的要求。上班族通勤距离是最先考虑的因素,家里有孩子,要了解周边的学校。如果还有老人,要了解买菜的区域。

与此同时,许多隐藏的时间节点也卡在买房的决策上,比如在深圳买房,五年社保是买房的入场券。又比如,孩子的上学时间几乎是确定的。蔡嘉慧观察到,很多深漂群体都是为了孩子上学才来买房。

去年,蔡嘉慧接了一对客户,对方是一对93年的深漂,他们的孩子9岁,在老家已经出现了各方面的情绪问题,他们不愿意继续让孩子成为留守儿童,买房之后,准备将孩子接过来住。

对于“深漂”刘莉莉,买房的念头是突然出现的。2018年,她和先生在深圳待了三年之后,决定买房。她不想在深圳有压力,于是将目光投上向惠州。这里靠深圳近,上班方便,那时大湾区的整体风向看上去都好。几乎没有丝毫犹豫,进售楼处不到半小时,她就把房子定了。

刘莉莉还记得她和丈夫刚来在深圳,住在握手楼里,一个月1700元,不到20平米的房子,看不到阳光,哪里都特别黑,到了回南天,屋子里全都是水,壁虎和蟑螂随处可见。

三个月到期后,他们决定再也不住这样的房子。丈夫坚定地说,为了更好的生活,我已经放弃了很多东西,不能再降低生活的质量。

拿房之后,刘莉莉决定做一个跨城上班的“战士”。6点15起床,7点18分出门,7点25坐上巴士,8点50到公司打卡。

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在大亚湾,往返深圳地铁的巴士业务应运而生,许多深惠通勤的人会购买一张550元的月卡,每天坐车往返深圳的地铁口。这辆巴士上,往往很安静,大家尚未清醒,一路都还在补觉。

直到适应一段时间之后,她才感受到惬意。她和丈夫在两年之内还清了房贷,选择丁克生活,还养了一只猫。

消失的投资空间

在首付的问题解决之后,为了买房,谭思远还贷款56万,三十年的贷款利息达到47万。月供2800,扣除公积金,需要交2400,他将工资被分成三份,一份房贷,一份日常使用,一份存起来。

许多人来找他咨询,也想效仿他,有的买到了房子,有的却后悔了。

有人交了三万定金之后,发现月供需要四千,无法承担,想要退掉房子,和开发商拉扯3万块钱定金;有的买了后才发现,房子周边都是工业区,没有轨道交通,房子一栋一栋孤零零地立在那里,离市区很远。

©视觉中国

谭思远显得谨慎得多,买房时,他做过细致的规划和筛选。去看房时,他要看开发商的房管局备案价,查预售证书、监管账户。不利因素公示牌也要看。他排除了一些选项,位置太偏不行,出入不便不行,小区外空地太多也不行,因为那样不确定因素太大,他不知道这些空地以后会建什么,他确定了自己喜欢的户型,一定要有两个阳台,因为他不喜欢把衣服晾在客厅阳台上。最好是低楼层面向花园,因为那里景观不会有太多变化,也更加安静。

曾经蜂拥而至的“抢房”现状不复存在,对于房子增值的信心也逐渐消退。买下房来供得供起、适不适合居住成为最为现实的考量。那些华丽的广告语、对于未来的保证和区域发展规划,再也无法代替此时下降两三千的房价,以及目前所能抓住的关于房子的所有细节。

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